Huurachterstand bedrijfspand: zo voorkom je ontruiming

Een aanmaning van je verhuurder, of erger nog een brief van een deurwaarder, en het staat er ineens zwart op wit: je hebt een huurachterstand op je bedrijfspand en er dreigt ontbinding en ontruiming. Voor veel ondernemers voelt dat als de bodem die wegvalt, want zonder je winkel, werkplaats of kantoor ligt je omzet stil en komt alles wat je hebt opgebouwd op straat te staan.

Toch is een huurachterstand niet het einde, en zeker geen moment om weg te kijken. Juist de eerste weken bepalen of je je pand houdt. In deze blog lees je wat de verhuurder wel en niet mag, vanaf welke achterstand je er echt uit gezet kunt worden, en vooral welk verweer je hebt en welke stappen je nu zet om ontruiming te voorkomen.

Belangrijk om te weten: je verhuurder mag je niet zelf op straat zetten. De sloten vervangen, je spullen buitenzetten of de toegang blokkeren is eigenrichting en dat is verboden, hoe hoog de achterstand ook is. Wil de verhuurder je eruit, dan heeft hij een uitspraak van de rechter nodig, die daarna door een deurwaarder wordt uitgevoerd.

Om dat te bereiken heeft de verhuurder twee routes. Hij kan bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming vragen in een gewone procedure, of hij kan vooruitlopend daarop in een kort geding alvast ontruiming eisen. Daarnaast heeft hij vaak een waarborgsom of bankgarantie in handen. Die mag hij aanspreken om de achterstand te dekken, en meestal moet je die zekerheid daarna weer aanvullen. Dit alles kost tijd, en die tijd is precies wat jou de ruimte geeft om er iets aan te doen.

Hoeveel bescherming je hebt, hangt af van het soort ruimte dat je huurt. De wet kent twee categorieën. Huur je zogenoemde 290-bedrijfsruimte, dan gaat het om een voor publiek toegankelijke ruimte zoals een winkel, horecazaak of ambachtsbedrijf. Die huur loopt doorgaans in termijnen van vijf plus vijf jaar en kent stevige bescherming; de verhuurder kan zo'n contract niet zomaar tussentijds opzeggen.

Huur je 230a-bedrijfsruimte, denk aan een kantoor, loods of opslagruimte, dan is de bescherming beperkter. Wel heb je na een opzegging ontruimingsbescherming: je kunt de rechter vragen de ontruiming uit te stellen, in beginsel tot maximaal een jaar en soms langer. Let op dat deze bescherming geldt bij opzegging. Word je eruit gezet via ontbinding wegens huurachterstand, dan biedt de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW je meestal geen soelaas. Weten in welke categorie jouw pand valt, bepaalt dus mee hoe sterk je staat.

Veel ondernemers denken dat er een harde grens is, bijvoorbeeld drie maanden. Dat klopt niet helemaal. Voor woonruimte hanteren kantonrechters vaak de vuistregel dat een achterstand van drie maanden of meer ontbinding rechtvaardigt. Voor bedrijfsruimte bestaat die vaste grens niet. De rechter kijkt naar alle omstandigheden van het geval, op grond van artikel 6:265 BW.

Dat artikel is voor jou belangrijk. Het bepaalt dat elke tekortkoming recht geeft op ontbinding, tenzij de tekortkoming die ontbinding niet rechtvaardigt. Met andere woorden: zelfs een flinke achterstand leidt niet automatisch tot ontruiming als dat, alles afwegend, een te zwaar middel zou zijn. De rechter weegt onder meer mee hoe hoog en hoe langdurig de achterstand is, of je vlak voor de zitting alsnog betaalt of een regeling treft, hoe je je eerder als huurder hebt gedragen en welk belang jij hebt bij het behoud van je pand. In een kort geding ligt de lat nog wat hoger voor de verhuurder: daar moet de achterstand fors en nauwelijks te betwisten zijn en moet er echte spoed zijn.

De eerste dagen zijn het belangrijkst, want dan heb je nog de meeste regie. Begin hier:

Lees de brief of sommatie woord voor woord: welk bedrag wordt precies gevorderd, welke termijn krijg je en dreigt er al een dagvaarding?
Reken je kaspositie door voor de komende dertien weken, zodat je weet wat je realistisch kunt betalen en wanneer.
Neem zelf contact op met je verhuurder, voordat hij naar de rechter stapt. Wie in gesprek gaat en een plan laat zien, staat sterker dan wie zich stilhoudt.
Doe schriftelijk een concreet voorstel voor een betalingsregeling, met bedragen en data die je echt waar kunt maken.
Krijg je toch een dagvaarding, negeer die dan nooit. Verschijn (met hulp) op de zitting, want zonder verweer wijst de rechter de vordering vrijwel zeker toe.

Voel je dat het aan alle kanten tegelijk knelt, kijk dan ook breder dan alleen de huur. Vaak is de achterstand een teken van bredere liquiditeitsproblemen, en juist die oorzaak wil je aanpakken.

Een verhuurder die zijn huur misloopt, wil vooral twee dingen: zijn geld en, als het even kan, een betalende huurder die blijft zitten. Een leeg pand levert hem namelijk niets op en kost hem juist geld. Die belangen kun je in je voordeel gebruiken, mits je met een plan aan tafel komt in plaats van met excuses.

Zorg dat je het gesprek ingaat met een helder overzicht: hoe hoog de achterstand precies is, hoe je die gespreid inloopt en, minstens zo belangrijk, hoe je de lopende huur wel blijft betalen. Vraag niet om het onmogelijke, maar om iets concreets: een betalingsregeling waarbij je de achterstand aflost bovenop de gewone huur, tijdelijk uitstel, of een korte huurverlaging om er weer bovenop te komen. Leg elke afspraak schriftelijk vast, zodat er later geen misverstand over ontstaat.

Komt het toch tot een procedure, dan speelt ook de schadebeperkingsplicht van de verhuurder mee (artikel 6:101 BW): van hem mag verwacht worden dat hij zijn schade beperkt, bijvoorbeeld door een nieuwe huurder te zoeken. Een redelijk voorstel van jou, tegenover een verhuurder die dat zonder goede reden afwijst, weegt bij de rechter in jouw voordeel. Merk je dat je de taal van je verhuurder of zijn advocaat niet helemaal spreekt, schakel dan iemand in die dat wel doet en die het hoofd koel houdt op een moment dat jij dat lastig vindt.

Je bent niet kansloos. Je sterkste kaart is bijna altijd om de achterstand voor de zitting in te lopen of een reele regeling rond te hebben. Betaal je alsnog, dan ontbreekt vaak de grond om nog te ontbinden. Lukt volledig betalen niet, dan kun je een beroep doen op de belangenafweging van artikel 6:265 BW: laat zien dat ontruiming, gezien je herstelplan en het belang van je onderneming, een te zwaar middel is.

Er zijn meer mogelijkheden. Bij woonruimte kan de rechter een laatste termijn van maximaal een maand geven om alsnog te betalen, de zogenoemde terme de grace uit artikel 7:280 BW. Bij bedrijfsruimte is dat minder vanzelfsprekend, maar via diezelfde afweging kan de rechter ruimte laten als je aantoont dat je de achterstand inloopt. Zijn er serieuze gebreken aan het pand, dan kun je via de rechter huurprijsvermindering vragen op grond van artikel 7:207 BW. Stop dan niet zomaar met betalen: je mag hooguit een deel opschorten en alleen met goede onderbouwing, anders vergroot je je eigen achterstand. Ten slotte kun je vaak de hoogte van gevorderde boetes en incassokosten laten matigen. Laat die afwegingen maken door iemand die zowel de juridische als de financiele kant overziet, zodat je je energie op de juiste punten inzet.

Doorprocederen tot een ontruiming is duur, en die rekening komt bij verlies grotendeels bij jou terecht. Naast de huurachterstand zelf loop je tegen griffierecht en de proceskosten aan, want de partij die ongelijk krijgt, wordt meestal in die kosten veroordeeld. Daar komen de kosten van de deurwaarder bij voor het betekenen van het vonnis en het uitvoeren van de ontruiming, plus eventuele contractuele boetes en incassokosten uit je huurcontract.

En dan heb je het alleen nog over de directe kosten. Een echte ontruiming betekent verhuizers, opslag en een slotenmaker, en vooral: je bent je locatie kwijt, met je inrichting, je voorraad en vaak een deel van je klanten. Die indirecte schade is bijna altijd groter dan de achterstand waar het mee begon. Goed nieuws is dat de rechter een te hoge boete kan matigen (artikel 6:94 BW). Maar de belangrijkste les is simpel: een regeling is bijna altijd goedkoper dan de gang naar de ontruiming, voor jou en meestal ook voor je verhuurder. Reken beide scenario's dus door voordat je een voorstel afwijst.

Een huurachterstand staat zelden op zichzelf. Meestal is het een van de eerste rekeningen die blijft liggen omdat er simpelweg te weinig geld binnenkomt. Wie alleen de huur regelt maar de onderliggende oorzaak laat zitten, staat een paar maanden later opnieuw met de rug tegen de muur, dan met de Belastingdienst, een leverancier of de bank.

Pak daarom tegelijk de kern aan. Breng je cashflow op orde, maak afspraken met je belangrijkste schuldeisers en zorg dat je overzicht houdt. Lees ook hoe je omgaat met druk van schuldeisers en welke stappen helpen bij een dreigend faillissement. Zo voorkom je dat je van de ene brandhaard naar de volgende rent.

Lopen de schulden zo hoog op dat losse regelingen niet meer volstaan, dan biedt de WHOA vaak uitkomst. Met dit wettelijke traject kun je je schuldeisers een dwangakkoord voorleggen, en met machtiging van de rechter kun je zelfs lopende overeenkomsten zoals je huurcontract laten aanpassen of beeindigen. Zo kun je een onhoudbaar huurcontract of een opgelopen huurschuld meenemen in een bredere sanering, buiten een faillissement om.

Hoe eerder je ingrijpt, hoe meer van deze deuren openstaan. Verdiep je in het WHOA-traject en in de stappen om een faillissement te voorkomen. Een huurachterstand is een serieus signaal, maar niet automatisch het einde van je onderneming.

Neem contact op

Huurachterstand op je bedrijfspand: zo voorkom je ontruiming

Veelgestelde vragen

Mag de verhuurder mijn bedrijfspand zonder rechter ontruimen?

Vanaf hoeveel maanden huurachterstand mag ik eruit gezet worden?

Kan de verhuurder ontruiming in kort geding afdwingen?

Kan ik nog een laatste kans krijgen om te betalen?

Mag ik de huur inhouden als er gebreken aan het pand zijn?

Wat gebeurt er met mijn huurschuld bij een WHOA-traject?

Contact opnemen